2022-12-05

Fastighetsbolag: Är de låga värderingarna en signal om köpläge eller om större problem längre fram?

Under året har vi sett en kraftig nedgång för börsens fastighetsaktier. Stigande räntor har gjort att fastighetsbolag värderats ner från tidigare nivåer där de handlades med en kraftig substanspremie till dagens nivåer med substansrabatter mellan 30 och 50 % beroende på bolag. Vår syn är att marknaden har varit väl pessimistisk till fastighetsbolagen som helhet, och mer specifikt mot fastighetsbolag med övervikt mot kommersiella fastigheter. Det är svårt att prognostisera när vändningen sker men från de här nivåerna och givet mekaniken som styr fastighetsbolagens värderingar så ser vi ljusglimtar för den långsiktige investeraren som kan acceptera lite större kursrörelser.

Henrik Tingstorp som förvaltar Simplicity Fastigheter ger sin bild över läget:

Vad menas med att en aktie handlas till rabatt?

Ett bolags samtliga tillgångar, som för ett fastighetsbolag i huvudsak utgörs av fastigheter, med avdrag för bolagets samtliga skulder utgör bolagets egna kapital eller substansvärde. Om detta är högre än bolagets börsvärde säger man att aktierna handlas med en substansrabatt. Aktiemarknaden försöker hela tiden förutspå priset på fastigheterna som bolagen äger. Just nu prissätter aktiemarknaden att fastighetspriser skall gå ner med 15 till 20% – även om detta inte återspeglas i bolagens senaste kvartalsrapporter.

Det kan låta enkelt att man skall köpa fastighetsaktier när det är rabatt och sälja när det är en premie, men riktigt så enkelt är det inte. Den stora frågan blir om aktiemarknaden får rätt, eller om bolagen lyckas hantera de risker som i dagsläget är förknippade med fastighetsbolag.

De främsta riskerna vi ser just nu är:

  1. Stigande räntor och risken för att inflationen pressar upp räntor ytterligare vilket skulle skapa sämre kassaflöden till bolagen
  2. Risk för fallande fastighetspriser
  3. För hög belåningsgrad och dyra lån för bolagen när räntorna stiger
  4. Refinansieringsbehov i obligationsmarknaden och försvårad möjlighet till att förlänga befintliga och nya lån
  5. Ökade vakanser när vi går in i en lågkonjunktur

Hur uppkom dessa risker?

Riskerna har uppkommit för att centralbankerna det senaste året kraftigt har höjt sina styrräntor. Stigande räntor minskar förvaltningsresultatet som utgör en stor del av ett fastighetsbolags kassaflöde. Kassaflödet skall betala utdelningar till aktieägare, räntor till långivare och vara kärnan i bolagets verksamhet. Stigande räntor sätter även press på värderingen av fastigheterna som bolagen äger vilket är ett fastighetsbolags största och i princip enda tillgång. Om fastighetspriser börjar gå ner ökar belåningsgraden i bolagen och det sätter ytterligare press på de redan högt belånade bolagen givet att skulderna är konstanta och skall betalas tillbaka till långivare.

Hur ser fastighetsbolagen på dessa risker?

Bolagen själva menar att de har bra möjligheter att höja sina hyror, och att detta kommer öka kassaflödena till bolagen – vilket i det längre loppet kommer kompensera för de högre räntorna. Detta i kombination med att bolagen har bundit sina räntor några år gör att effekten av stigande räntor för bolagen inte kommer bli så stor som aktiemarknaden befarar. De flesta större fastighetsbolagen har bundit räntorna och kan justera upp hyresintäkterna, vilket är sant, men som det ser ut kommer vi även komma in i en lågkonjunktur vilket i sin tur skulle kunna öka vakanserna. Då spelar det inte så stor roll vad hyran är om fastigheten inte är uthyrd. Dock ser det inte ut som att vakanserna skall öka i det korta perspektivet och vissa data indikerar också att en kommande lågkonjunktur inte behöver bli allt för utdragen.

Är det skillnad på fastighetsbolag och fastighetsbolag?

De bolag som just nu är under högst press är de som har lån med kort räntebindningstid där räntan kan justeras snabbt och äger fastigheter som har lägre kassaflöden. Det är främst fastighetsbolag med stor andel hyresrätter som är mest utsatta. Detta på grund utav att de inte kan höja hyran i samma utsträckning, eller lika snabbt, som de fastighetsbolag med stor andel kommersiella fastigheter – där hyresnivåerna ofta är kopplade till Konsumentprisindex (KPI).

Helt klart är det spännande tider för fastighetsbolagen – och vi anser att dagens nivåer med medföljande värderingsmultiplar skapar möjligheter för den långsiktige investeraren som klarar av att hålla tungan rätt i mun.

 

 

Tillbaka till Nyheter

Fler nyheter

3 juni

Lägesrapport Maj 2024

Under maj ledde prognoser om en ekonomisk återhämtning och förhoppningar om kommande räntesänkningar till en ökad optimism i de finansiella marknaderna. Denna till synes motstridiga kombination låg tillsammans med ett antal starka bolagsrapporter bakom de nya toppnoteringar som vi fick se på ett antal internationella börser under månaden. Den geopolitiska situationen är fortsatt besvärlig med […]

Läs vidare
3 juni

Räntebrev Maj 2024

Aktiebrev Lägesrapport Räntebrev per 2024.05.31 Förvaltarkommentar Under maj ledde prognoser om en ekonomisk återhämtning och förhoppningar om kommande räntesänkningar till en ökad optimism i de finansiella marknaderna. Denna till synes motstridiga kombination låg tillsammans med ett antal starka bolagsrapporter bakom de nya toppnoteringar som vi fick se på ett antal internationella börser under månaden. Den […]

Läs vidare
Copyright Simplicity AB 2023